香港樓價高企，按揭申請程序複雜，不少首次置業人士對整個流程感到茫然。本文從首期計算到成功批核，一文梳理所有關鍵知識。
首期需要準備多少？
香港按揭成數上限受金管局規管，視乎樓價而定：
| 樓價 | 最高按揭成數 | 最低首期 | HK$800萬樓示例 |
|---|---|---|---|
| HK$400萬以下 | 90%（HKMC） | 10% | — |
| HK$400萬-HK$1,000萬 | 80%（HKMC） | 20% | HK$160萬首期 |
| HK$1,000萬以下（HKMC） | 最高90% | 最低10% | HK$80萬首期 |
| HK$1,000萬-HK$1,500萬 | 70% | 30% | — |
| HK$1,500萬以上 | 60% | 40% | HK$1,500萬樓→HK$600萬首期 |
注意：首期以外，還需準備印花稅（從價印花稅，首次置業人士從低稅率起）、律師費（約HK$8,000-15,000）、代理佣金等雜費。
壓力測試怎樣計算？
金管局規定所有按揭申請人需通過壓力測試，確保在加息3%後，供款仍不超過月入50%。
壓力測試計算公式
壓力測試示例：
借貸金額：HK$600萬（HK$800萬樓，首期HK$200萬）
按揭利率：H按（HIBOR + 1.3%，約4%左右）
壓力測試利率：實際利率 + 3% = 約7%
還款期：30年
壓力測試每月供款：約HK$39,900
所需最低月入：HK$39,900 ÷ 50% = HK$79,800
借貸金額：HK$600萬（HK$800萬樓，首期HK$200萬）
按揭利率：H按（HIBOR + 1.3%，約4%左右）
壓力測試利率：實際利率 + 3% = 約7%
還款期：30年
壓力測試每月供款：約HK$39,900
所需最低月入：HK$39,900 ÷ 50% = HK$79,800
若月入不足，可考慮：加擔保人（如配偶）、縮短借貸金額、或等待收入提升。
H按 vs P按如何選擇？
| H按（HIBOR按揭） | P按（最優惠利率按揭） | |
|---|---|---|
| 利率基準 | HIBOR（銀行同業拆息）+ 息差 | P（最優惠利率）- 折扣 |
| 2026年8月參考利率 | 約HIBOR 4.2% + 1.3% = 5.5%（有封頂） | P(5.875%) - 2.5% = 3.375% |
| 利率穩定性 | 每月浮動（跟隨市場） | 較穩定（P較少調整） |
| 封頂利率 | 通常設P-X作上限 | 即時生效利率 |
| 一般建議 | HIBOR低時着數 | HIBOR高時着數 |
實際上，大多數銀行提供H按並設封頂（如P-2%），即HIBOR升穿某水平後自動切換P按計算，兩者實際差距往往不大。建議向多間銀行比較實際報價。
按揭保險計劃（HKMC）
香港按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃允許首次置業人士以較低首期申請高成數按揭：
- HK$1,000萬以下樓宇：可借高達90%（即首期低至10%）
- 需繳交按揭保費：約貸款額1-4.35%，可選擇一次過繳付或攤分入月供
- 申請人需為香港永久居民且為自住用途
- 需通過更嚴格壓力測試
計算示例：HK$800萬樓，HKMC 90%按揭，首期HK$80萬，按揭保費約HK$720萬×2.15%=HK$154,800（可攤入月供）。比起等待多儲HK$80萬首期，部分人選擇付按揭保費提早上車。
申請按揭流程
- 預先批核（Pre-approval）：簽臨約前先向銀行申請預先批核，了解可借金額
- 簽臨時買賣合約：付臨時訂金（通常樓價3-5%）
- 正式申請按揭：提交收入證明、銀行記錄等文件
- 估價：銀行委託估價師估算物業市值（按揭成數以估價或成交價較低者計算）
- 批核及簽正式合約：接受批核信，律師樓處理轉名及放款
提高按揭批核成功率的技巧
- 申請前3-6個月避免頻繁申請信用卡（減少TU硬查詢）
- 保持銀行戶口有穩定收入流水記錄
- 清還或減低現有信用卡及貸款欠款
- 向多間銀行同時申請（30天內多次按揭查詢通常視為同一次硬查詢）
- 考慮向按揭中介申請（免費服務，可比較多間銀行報價）
買樓按揭準備清單
- ✅ 計算自身可負擔按揭金額（月入×50%÷壓測利率）
- ✅ 準備首期（樓價10-40%）+ 雜費（約3-4%）
- ✅ 申請按揭前整理TU信貸評分
- ✅ 向最少3間銀行比較按揭利率及條款
- ✅ 考慮HKMC按揭保險（首期不足時）
⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，並非投資或財務建議。金融產品條款隨時變更，申請前請參閱官方最新條款。資料截至2026年8月。